내 상황에 맞는 최적 대출 찾기 (정책대출 vs 은행)

정책대출 금리는 소득과 만기로 정해지고 은행 금리는 은행·신용에 따라 달라서 같은 조건으로 비교해야 해요. 이 계산기는 조건이 맞는 정책대출과 은행 대출을 같은 금액·같은 기간으로 놓고 첫 달 상환액과 처음 5년 이자를 비교해요. 예를 들어 신혼·생애최초에 소득 8천만원이 6억 아파트에서 3억을 30년 동안 빌릴 때, 디딤돌 변동금리 3.85%는 은행 연 4%보다 5년간 이자가 약 221만원 적어요. 다만 고정금리(가산 0.3%p)를 고르면 은행 4%가 더 쌀 수도 있어요.

분양 아파트는 계약금을 낸 뒤 공사 중에 중도금대출(집단대출)을 받고, 입주할 때 잔금대출로 바꿔 갚아요. 중도금대출은 사업장마다 은행과 시행사가 정한 한도·금리·상환 조건을 따라서 입주자모집공고에서 확인해야 해요. 잔금대출로 바뀔 때는 일반 주택담보대출처럼 LTV·지역별 한도·DSR이 적용돼요. 정책대출은 보통 이 잔금 단계에서 갈아타는 방법이라서 이 계산기는 잔금 기준으로 비교해요.

금융위원회는 2025년 10월 대책 FAQ에서 중도금·이주비 대출은 대출한도 축소 규제 대상이 아니고 DSR이 적용되지 않는 대출이라 스트레스 DSR도 적용하지 않는다고 안내했어요. 다만 중도금대출을 받은 뒤 DSR이 적용되는 대출(잔금대출 등)을 새로 받을 때는 기존 중도금대출의 원리금 상환분이 DSR 계산에 들어가요. 잔금대출로 바뀔 때는 한도 규제가 적용돼요.

집단대출은 규제 시행일 전날까지 입주자모집공고(없으면 착공신고, 재건축·재개발 조합원은 관리처분인가)가 난 사업장이면 종전 규정을 적용해요. 다만 이미 공고된 사업장의 분양권을 시행일(2025년 10월 16일) 이후에 전매하면 강화된 규제를 적용받아요. 이 계산기에서 '입주자모집공고 시기'를 고르면 그 시기의 한도·스트레스 규정으로 은행 대출을 계산해요.

국토교통부가 고시한 소득 구간·만기별 금리표에 금리 방식 가산(변동 0%p, 5년 변동 0.1%p, 10년 고정 후 변동 0.2%p, 고정 0.3%p)을 더하고 우대금리를 빼요. 서울·인천·경기 밖 주택은 0.2%p 낮춰요. 2026-08-11 기준으로 디딤돌 연 2.85~4.15%, 생애최초 신혼 디딤돌 연 2.55~3.85%, 신생아 특례 연 1.80~4.50%, 청년 주택드림 디딤돌 연 2.40~4.15%예요. 기금 운용계획에 따라 바뀌어요.

디딤돌은 자녀(1명 0.3%p, 2명 0.5%p, 3명 이상 0.7%p), 생애최초·신혼(각 0.2%p) 우대 중 하나만 받고, 청약저축 장기가입(5년 0.3%p, 10년 0.4%p, 15년 0.5%p)과 부동산 전자계약(0.1%p, 2026년 말까지)은 겹쳐 받아요. 합계는 최대 0.5%p(자녀 3명 이상은 0.7%p)예요. 한부모·장애인·다문화 같은 그 밖의 우대는 이 계산기가 반영하지 않아요.

특례금리는 기본 5년만 적용돼요. 그 뒤에는 부부합산 소득 8,500만원 이하면 특례금리에 0.75%p를 더하고, 초과하면 시장금리에 연동돼요. 추가로 출산하면 자녀 1명당 5년씩 늘려 최장 15년까지 특례금리를 쓸 수 있어요. 그래서 이 계산기는 모든 대출을 '처음 5년' 기준으로 비교해요. 예시로 신생아 가구가 6억 아파트에서 3.5억을 빌리면 연 2.80%로 첫 달 144만원이에요.

신생아 특례처럼 특례금리 기간이 5년인 대출이 있고, 변동금리는 5년 뒤 금리를 알 수 없어요. 모든 대출을 같은 5년 구간으로 맞추면 금리가 바뀌는 시점의 불확실성 없이 공정하게 비교할 수 있어요. 첫 달 상환액은 만기 전체 기준이에요.

청년 주택드림 청약통장(입주자모집공고일 이전 보유)으로 청약에 당첨된 만 39세 이하 미혼·신혼가구예요. 통장 가입 1년 이상, 납입 1,000만원 이상이어야 하고, 소득은 미혼 본인 7,000만원·신혼 부부합산 10,000만원 이하, 주택은 60,000만원 이하예요. 한도는 30,000만원(신혼 40,000만원)이에요.

상품별 최고 한도, 집값 대비 비율(LTV 일반 70%, 생애최초는 수도권·규제지역 70%·그 밖 80%), 소득으로 정해지는 한도(DTI 60%) 중 가장 작은 금액이에요. 은행 대출은 LTV·수도권 규제지역 집값 구간별 한도·DSR(은행권 40%) 중 가장 작은 금액이고요. 이 계산기는 두 쪽 모두 가장 작은 값을 쓰고 어느 규칙이 막는지 알려 줘요.

이 계산기는 세대원 모두 무주택인 경우만 비교해요. 정책대출은 대부분 무주택 요건이 있고, 유주택자의 은행 대출은 처분 조건·규제지역 여부에 따라 세부 규정이 달라 확인하지 못한 채 계산하면 오해를 줄 수 있어요. 해당된다면 은행에 직접 확인하세요.

아니요. 집값·소득·자산 같은 입력값은 서버로 전송되거나 저장되지 않고 이 브라우저 안에서만 계산돼요. 페이지를 닫거나 새로고침하면 사라져요.