보금자리론 조건 가이드

한국주택금융공사(HF)가 은행과 함께 내놓는 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출이에요. 은행이 대출을 내주면 공사가 그 채권을 사 가는 구조라서, 대출을 받은 날부터 만기까지 금리가 바뀌지 않아요. 만기는 10·15·20·30·40·50년 중에서 고르고, 신청 방식에 따라 아낌e(전자약정·전자등기), u(공사 홈페이지 신청), t(은행 방문 신청)로 나뉘어요.

대한민국 국민인 성인으로 신용평가(CB) 점수가 271점 이상이고 연체 등 신용관리정보가 없어야 해요. 부부합산 연소득 7,000만원 이하(미혼은 본인), 담보주택은 6억원 이하 공부상 주택이고, 본건 담보주택을 빼고 무주택이거나 1주택이어야 해요. 1주택이면 구입용도에 한해 기존 주택을 대출 실행일부터 3년 안에 처분하는 조건으로 받을 수 있어요. 분양권·조합원 입주권·지분으로 가진 주택도 주택 수에 들어가요. 주택 면적 제한은 없어요.

기본은 부부합산 연 7,000만원이에요. 신혼가구(혼인신고일 7년 이내, 3개월 안 결혼 예정 포함)는 8,500만원, 만 19세 미만 자녀가 1명이면 9,000만원, 2명 이상이면 1억원까지 올라가고, 해당되는 구분 중 가장 높은 기준을 적용해요. 또 2026년 10월 19일 이후 신규 신청분부터는 신혼가구가 합산 소득이 이 기준을 넘어도 부부 중 1명의 연소득이 7,000만원 이하이면 신청할 수 있어요. 이때는 소득을 인정받은 사람이 대출을 신청해 차주가 되고, 상환능력(DTI) 심사도 그 사람의 소득과 부채로만 해요. 합산 소득이 원래 기준 안이면 지금처럼 합산 소득을 쓰고, 배우자의 소득·부채와 주택 수도 함께 확인해요.

구입용도는 시세, 감정평가액, 매매가액(분양계약서상 실제 지급액 등) 중 어느 하나라도 6억원을 넘으면 취급할 수 없어요. 새 아파트 잔금대출은 발코니 확장비를 더한 분양가도 6억원 이하여야 해요. 한도(LTV)를 계산할 때는 시세나 분양가와 매매가 중 낮은 금액을 주택 평가액으로 써요. 시세는 KB국민은행 시세의 일반평균가를 우선 쓰고, 없으면 한국부동산원 시세를 써요.

상품 최대 한도는 3.6억원이고 다자녀(만 19세 미만 자녀 2명 이상)는 4억원, 생애최초는 4.2억원이에요(1백만원 단위). 실제로는 이 한도, 집값 × LTV, 소득 대비 상환 부담(DTI) 중 가장 낮은 금액이 나와요. LTV는 아파트 70%·그 밖의 주택 65%이고 규제지역이면 60%·55%예요. 생애최초는 80%(수도권·규제지역 70%)이고 생애최초 특례구입자금보증을 이용하는 조건이에요. DTI는 60%(규제지역 50%)예요. 다만 규제지역이어도 실수요자(구입용도, 부부 모두 무주택, 집값 6억원 이하, 부부합산 소득 7천만원 이하)와 생애최초는 LTV·DTI를 줄이지 않아요. DSR은 참고 지표로만 보고, 70%를 넘으면 승인 결재 단계만 높아져요.

2026년 10월 1일 공시 기준 아낌e-보금자리론은 10년 4.90%, 15년 5.00%, 20년 5.05%, 30년 5.10%, 40년 5.15%, 50년 5.20%예요. u·t 방식은 0.1%p 높고, 담보주택이 규제지역이면 0.2%p가 더해져요(전세사기피해자 제외). 우대금리는 합계 최대 1.0%p라서 아낌e 기준 최저 금리는 3.90%(10년)~4.20%(50년)이에요. 대출 실행일부터 만기까지 고정금리이고, 기준금리는 신청일부터 실행일 사이 가장 낮은 금리를 적용해요. 공사가 금리를 매달 공시하니 신청 때 다시 확인하세요.

저소득청년 0.1%p, 신혼가구 0.3%p, 신생아 출산가구 0.2%p(신혼 우대와 중복 불가), 다자녀 2자녀 0.5%p·3자녀 이상 0.7%p, 사회적 배려층(한부모·장애인·다문화) 항목당 0.7%p(최대 2가지), 녹색건축물 0.1%p, 미분양관리지역 미분양 아파트 입주자 0.2%p가 있어요. 소득 요건이 있는 항목은 부부합산 연 7,000만원 이하여야 해요. 전세사기피해자는 1.0%p예요. 여러 개가 해당되면 더하되 합계는 최대 1.0%p까지만 적용돼요.

아니요. 신청일 기준 나이 조건이 있어요. 40년은 만 40세 미만(신혼가구는 만 50세 미만), 50년은 만 35세 미만(신혼가구는 만 40세 미만)이에요. 신혼가구는 혼인신고일이 신청일부터 7년 이내인 가구(결혼 예정 포함)를 말하고, 배우자가 외국인이면 외국인등록이 필요해요. 대출을 받은 뒤에는 만기와 상환 방식을 바꿀 수 없어요.

원리금균등분할상환, 원금균등분할상환(체감식), 체증식분할상환 중에서 고를 수 있어요. 체증식은 만 40세 미만 채무자이거나 공사가 사전심사한 경우에만 가능하고 50년 만기에는 적용되지 않아요. 대출을 받은 뒤에는 상환 방식을 바꿀 수 없어요.

대출 실행일부터 3년 안에 원금을 갚으면 0.5% 한도에서 남은 기간에 비례해 내요. 수수료 = 상환원금 × 0.5% × (3년 − 경과일수) ÷ 3년이라서, 1억원을 1년(365일) 뒤에 갚으면 약 33만원(333,333원)이에요. 3년이 지나면 0원이에요. 사회적 배려층·다자녀(3자녀 이상) 우대금리 대상자와 전세사기피해자 보금자리론 이용자는 면제돼요.

구입용도이면서 담보주택이 서울·인천·경기이거나 규제지역이면 대출 실행일부터 6개월 안에 전입해야 해요(토지거래계약허가증을 낸 경우는 제외). 전입하지 않으면 기한의 이익을 잃고 3년 동안 보금자리론을 새로 받을 수 없어요. 또 실행 후 해마다 주택 보유를 확인해서, 추가로 산 주택은 6개월 안에(분양권·상속으로 늘어난 경우는 3년 안에), 기존 주택은 실행일부터 3년 안에 처분해야 해요. 처분하지 않으면 기한의 이익을 잃어 대출금을 전액 갚아야 하고 3년 동안 다시 이용할 수 없어요.

보금자리론은 한국주택금융공사 업무처리기준에 따라, 아파트에는 최우선변제 소액임차보증금(방공제)을 따로 빼지 않고 임대차가 있을 때 실제 임대보증금만 LTV 계산에 넣어요. 연립·다세대·단독주택은 임대차가 없는 방을 기준으로 소액임차보증금을 미리 공제해요(연립·다세대는 1개 방, 단독주택은 임대차 없는 방 수에 따라). 생애최초 대출은 실행일에 담보주택에 임대차가 있으면 받을 수 없어요. 다만 시중은행의 일반 주택담보대출은 아파트에도 방공제를 적용하는 경우가 있고, 금융회사와 보증(MCI·MCG) 가입 여부에 따라 달라서 취급 은행에 확인해야 해요.

아낌e·u 방식은 공사 홈페이지(인터넷금융서비스)에서 상담정보를 입력하고 전화상담 뒤 서류를 내요. 공사가 심사해 결과를 문자로 알려 주면 은행에서 대출약정과 근저당 설정을 하고 대출금을 받아요. t 방식은 은행을 직접 방문해요. 구입용도는 소유권 이전(보존) 등기일부터 3개월 안에 신청해야 해요. 문의는 공사 고객센터 1688-8114예요.

디딤돌대출과 신생아 특례대출은 소득·주택 가격 기준이 더 낮은 대신 금리도 낮은 편인 정책대출이에요. 보금자리론은 소득 7천만원(신혼·자녀 있으면 더 높게)·주택 6억원까지라 대상이 넓고 금리는 더 높은 고정금리예요. 조건이 안 맞거나 한도가 모자랄 때 보금자리론을 같이 따져 보세요. 한꺼번에 비교하려면 '내게 맞는 최적 대출 찾기'를 쓰면 돼요.

한국주택금융공사 공개 자료(업무처리기준 2026년 7월 20일 개정본, 금리안내 2026년 10월 1일 공시)의 숫자를 입력값과 비교한 참고용이에요. 실제 심사는 신용평가, 소득 산정, 집값 평가, 임대보증금, 다른 대출에 따라 달라질 수 있고 조건과 금리는 바뀔 수 있어요. 신청 전에 한국주택금융공사(1688-8114)에서 확인하세요.

아니요. 소득·집값·나이 같은 입력값은 서버로 전송되거나 저장되지 않고 이 브라우저 안에서만 계산돼요. 페이지를 닫거나 새로고침하면 사라져요.