양도소득세 계산기

판 값에서 산 값과 필요경비를 빼서 양도차익을 구하고, 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 빼서 양도소득금액을 만들어요. 여기서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이고, 6~45% 누진 기본세율을 곱하면 양도소득세예요. 지방소득세(양도소득세의 10%)가 더해져요. 예를 들어 15억원에 팔고 8억원에 샀으며(경비 5천만원) 10년 거주한 1주택은 12억원 초과분만 과세해서 합계 약 249만원이에요.

양도일 현재 가족(1세대)이 집을 한 채만 가지고, 그 집을 2년 이상 보유해야 해요. 집을 살 때 조정대상지역이었다면 보유 중 2년 이상 거주도 해야 해요(소득세법 시행령 제154조). 이 조건을 채우면 양도가액 12억원 이하는 세금이 없어요. 수용되거나 해외이주, 부득이한 사유로 파는 경우처럼 보유·거주 기간을 따지지 않는 예외도 있어요.

비과세 요건을 채워도 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼은 과세해요. 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액이 과세 대상이에요(소득세법 시행령 제160조). 15억원에 팔면 양도차익의 20%만 과세 대상이고, 장기보유특별공제도 같은 비율로 줄여서 적용해요. 8억원에 산 집을 경비 5천만원과 함께 10년 거주 후 15억원에 팔면 약 249만원(지방소득세 포함)이에요.

보유기간이 3년 이상이어야 받아요. 일반 주택은 1년에 2%씩 최대 30%(15년 이상)예요. 1세대 1주택이 보유 중 2년 이상 거주했다면 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 받아요(소득세법 제95조, 시행령 제159조의4). 10년 보유·10년 거주면 80%라서 양도차익의 80%를 빼 줘요. 다주택 중과 대상은 공제가 없어요.

네. 조정대상지역에 있는 집을 팔 때 2주택이면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 더해요(소득세법 제104조제7항). 중과를 한시적으로 미뤄 주던 유예가 2026년 5월 9일에 끝났고, 정부는 연장하지 않는다고 밝혔어요. 예를 들어 5억원에 사서 5년 보유한 집을 9억원에 팔면 중과가 없을 때 약 12,877만원이고 조정대상지역 2주택 중과로는 약 23,382만원이에요. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 보유 2년 이상 주택은 계약일부터 4개월(2025년 10월 16일 새로 지정된 지역은 6개월) 안에 팔면 중과에서 제외돼요(소득세법 시행령 제167조의3 등). 4개월 기한은 최장 2026년 9월 9일이라 이미 지났고, 6개월은 최장 2026년 11월 9일까지예요.

2년 이상 보유한 주택은 과세표준 1,400만원 이하 6%, 5,000만원 이하 15%, 8,800만원 이하 24%, 1.5억원 이하 35%, 3억원 이하 38%, 5억원 이하 40%, 10억원 이하 42%, 10억원 초과 45%예요(소득세법 제55조). 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%이고, 기본세율로 계산한 세액과 비교해 큰 쪽을 적용해요(제104조).

집을 판 날(잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고하고 내요(소득세법 제105조). 예를 들어 3월 10일에 팔았으면 5월 31일까지예요. 비과세이거나 양도차익이 없어도 신고하는 게 좋고, 기한을 넘기면 가산세가 붙어요. 지방소득세는 양도소득세를 신고한 뒤 따로 신고해요.

집을 살 때 낸 취득세·등록면허세·법무사 수수료·중개수수료, 집을 고치는 데 쓴 자본적 지출(확장·샷시 교체·보일러 교체 등), 집을 팔 때 쓴 중개수수료가 대표적이에요. 도배·장판·벽지 같은 수익적 지출은 인정되지 않아요. 실제로 지출했다는 영수증·계좌이체 내역이 있어야 하니 보관해 두세요. 이 계산기는 필요경비를 합계로만 입력받아요.

보유기간은 집을 산 날(잔금을 낸 날과 등기 접수일 중 빠른 날)부터 판 날까지예요. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 봐요(시행령 제154조제6항). 이 계산기는 산 날과 같은 날짜가 되는 날 한 달이 찬 것으로 세요. 보유 2년이 되기 하루 전후로 갈리는 경우는 세무서에 꼭 확인하세요.

양도소득세의 10%예요(지방세법 제103조의3). 양도소득세 1,000만원이면 지방소득세는 100만원이라서 총 1,100만원을 내요. 이 계산기의 합계에는 지방소득세가 이미 더해져 있어요.

아니요. 집값과 취득가액 같은 입력값은 서버로 전송되거나 저장되지 않고 이 브라우저 안에서만 계산돼요. 페이지를 닫거나 새로고침하면 사라져요.